彭博億萬富翁8月份排行榜數(shù)據(jù)顯示，大連萬達集團董事長王健林以資產(chǎn)凈值142億美元的身價超越娃哈哈創(chuàng)始人宗慶后成為新科中國首富，而去年王健林的個人財富只有80億美元左右，其一年之中身家暴漲108%的事實讓人瞠目。

第一桶金

王健林的第一桶金來自于大連城市棚戶區(qū)的改造項目，之后乘勢進入住宅地產(chǎn)開發(fā)。稍微回望便不難發(fā)現(xiàn)，最近20多年中國經(jīng)濟的發(fā)展表征與20世紀20~30年代的美國有著何等的異曲同工之處，“城鎮(zhèn)化”是其共同主題。第一次世界大戰(zhàn)結束后，美國城鎮(zhèn)化借助經(jīng)濟擴張之勢如火如荼地展開，城鎮(zhèn)化率在1920年首超50%，達到51.22%。城市的發(fā)展，工業(yè)的進步，推動了石油大王洛克菲勒、鋼鐵大王卡耐基等依靠資源、金融及房地產(chǎn)發(fā)家的富豪誕生。有趣的是，萬達成立以來的25年間，中國城鎮(zhèn)人口以3.6%的年復合增速擴張，即每年2100萬人進入城市。如此大規(guī)模的人口遷移必然拉動城市消費需求，尤其是被中國百姓視為安身立命的房地產(chǎn)需求。難怪有人做出這樣的評價：王健林發(fā)現(xiàn)了中國最厚的雪——利潤豐厚的地產(chǎn)行業(yè)，最長的坡——城市化進程。據(jù)此，不難理解彭博億萬富豪榜單上中國前十名富豪就有六人來自房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)象。

轉型商業(yè)地產(chǎn)

引領萬達從住宅地產(chǎn)轉型到商業(yè)地產(chǎn)的同時，王健林也實現(xiàn)了個人財富的快速發(fā)酵。公開資料顯示，王健林首創(chuàng)的城市商業(yè)綜合體——萬達廣場在全國數(shù)十個城市已經(jīng)落地運營的共72座，規(guī)模居全球第二。而在萬達廣場之中，擁有62家門店的萬達百貨資產(chǎn)總值達56億美元，為國內(nèi)規(guī)模最大的連鎖百貨企業(yè)；累計在全國各大城市開業(yè)的萬達五星級酒店達40家，客房總數(shù)12211間，居全行業(yè)第一；萬達大歌星是目前國內(nèi)最大的連鎖量販娛樂企業(yè)，已開業(yè)的68家店面實現(xiàn)總收入4.7億元，規(guī)模居全國第一；萬達電影院線擁有國內(nèi)外6000張銀幕，規(guī)模居全球第一。財報顯示，在截至今年上半年最后一個工作日的的12個月中，萬達的營業(yè)收入達到260億美元。而來自彭博社的報告表明，王健林持有萬達商業(yè)地產(chǎn)61.6%的股份，其身價不言自明。

按照王健林的設想，到2015年，萬達將成為全球最大的不動產(chǎn)擁有商，屆時萬達年租金可達700億元。因此，與國內(nèi)只有1%不到的房地產(chǎn)公司能夠駕馭商業(yè)地產(chǎn)不同，王健林在同樣的領域卻能縱橫捭闔，仰仗的是萬達廣場獨特的商業(yè)模式。萬達首先通過房地產(chǎn)開發(fā)搭起商業(yè)平臺，同時以訂單模式與沃爾瑪?shù)葒鴥?nèi)數(shù)十家品牌企業(yè)達成合作，繼而形成與消費者的互動商圈，而商業(yè)氛圍的形成帶動了住宅樓和寫字樓的銷售。顯然，與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)僅僅收取物業(yè)租金截然不同，萬達廣場所到之處構筑起的是集購物、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體的龐大商業(yè)生態(tài)體系，這種商業(yè)體系不僅能夠健康生長，而且能相互提供價值從而實現(xiàn)共生。

變身消費型企業(yè)

就在萬科、龍湖、保利地等國內(nèi)排名前20名的開發(fā)商不約而同地加大對商業(yè)地產(chǎn)的投資比重、同時包括娃哈哈等非地產(chǎn)商也紛紛轉型試水商業(yè)地產(chǎn)時，王健林卻選擇了跳出“紅海”——引領萬達向著文化旅游產(chǎn)業(yè)打舵轉向。在國內(nèi)，以萬達城為品牌的文化旅游項目投資已是風生水起，其中斥資200億元的哈爾濱萬達城、投入400億元的南昌萬達城以及預算高達500億元的武漢中央文化區(qū)將先后在未來四年落地竣工。而按照王健林的規(guī)劃，未來將在全國建設10個萬達城，每座萬達城的投資都會在百億元以上。在國外，出資26億美元收購全球行業(yè)排名第二的美國AMC影院公司100%股權后，萬達集團前不久斥資10.2億英鎊收購了英國圣汐游艇公司91.8%股份。資料顯示，2012年，萬達文化產(chǎn)業(yè)收入208億元，按照王健林的設想，文化產(chǎn)業(yè)收入到2020年達到800億元，進入世界文化企業(yè)前10強，到時萬達地產(chǎn)類收入要下降到45%以下，萬達由此轉身為一個消費型企業(yè)。

不能不佩服王健林踩準中國經(jīng)濟發(fā)展節(jié)拍的預判力。目前中國的城市化率僅為52%，但按照國家的戰(zhàn)略規(guī)劃，未來20年，將會有70％的人生活在城市里，也就是說至少將有3.5億中國人成為新市民，龐大的遷移人群不僅構成了未來房地產(chǎn)消費的潛在能量，而且隨著收入的增加，人們的需求更多地轉向精神層面和尋求更多的消費體驗。以此觀之，從當初追趕城鎮(zhèn)化地產(chǎn)消費的提速商機，到如今捕捉城市化文化消費的擴張趨勢，王健林的成功不僅是因為產(chǎn)業(yè)選擇與投資上的幸運，更是因為他具備了準確卡位時代的商業(yè)智慧。

 “市場”與“市長”的鏈接

有一個事實還值得剖析，無論是氣勢恢宏的“萬達廣場”，還是體量驚人的“萬達城”，都是動輒占地達10多萬平方米的龐然大物，而且萬達手中還有3000萬平方米的儲地規(guī)模。在一個高度壟斷的土地市場中，王健林如此游刃有余，除了萬達項目能夠賦予和激活所及城市的經(jīng)濟功能——“一個萬達廣場，就是一座城市中心”之外，更重要的是能夠提升城市形象，滿足地方政府對GDP、就業(yè)和稅收的政績需求。以哈爾濱萬達城為例，這一東北地區(qū)歷史上最大的文化工程項目可直接創(chuàng)造3萬個就業(yè)崗位和60億元的年收入，納稅規(guī)模超過5億元。正是充當了地方政府業(yè)績的孵化器，萬達取得了市場談判的位勢和籌碼，于是不僅能夠以一般地產(chǎn)商一半的成本拿到地，而且引來了四面八方的密集追捧。據(jù)悉，每年到萬達北京總部邀請投資的城市超過100個，而王健林只能篩選其中最多30%的項目開發(fā)�？磥�，王健林的那句名言——“親近政府，遠離政治”還真的值得玩味